■我國現(xiàn)有的一些主打養(yǎng)老牌的地產項目中，是在原有地產項目無法成功脫手時，才迫不得已轉型改做養(yǎng)老社區(qū)，以投資為主要目的中青年人卻成為購買主力

■美國、日本等國養(yǎng)老地產的六成收入來自護理等為老服務，四成來自公寓出租；相反，中國大部分老人只有兩三千元月收入，難以承擔較高的養(yǎng)老支出

■居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的結合，才是適應多數(shù)老年人養(yǎng)老的主要方式，也應成為政府部門、企業(yè)、社會組織的著力點

昨天，國際養(yǎng)老及康復醫(yī)療博覽會在上海閉幕，一些民營和外資企業(yè)亮相展會，推廣他們的新型服務產品。異地養(yǎng)老、養(yǎng)老地產、以房養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老……眼花繚亂之余，這些層出不窮的新名詞，距離普通人有多遠？真能給大家?guī)�來幸福晚年嗎�?/P>

養(yǎng)老地產 太貴了老人買不起

2013年重陽節(jié)，來自一家北京的機構在滬宣布了一項規(guī)模宏大的計劃：2014年在上海啟動建設一座占地3千畝、入住近3萬老人的低碳健康養(yǎng)老生態(tài)城，然而近半年過去，這座曾被廣泛宣傳的新城依然不見動靜。不僅如此，其他一些摩拳擦掌宣布進軍養(yǎng)老地產的著名地產商也沒有實質性突破。首批在國內提出養(yǎng)老地產概念的萬科，其所做的也只是在上�，F(xiàn)有社區(qū)中嵌入一些養(yǎng)老服務……

根據發(fā)達國家經驗，養(yǎng)老地產與普通地產項目有很大區(qū)別。例如：日本東京的銀座太陽城，平均年齡為78歲；美國亞利桑那州的太陽城，禁止55歲以下人士入住，10萬人口卻擁有醫(yī)院、診所數(shù)百間，城內車輛時速不得超過50公里，有各種為老服務和無障礙設施。

然而，在我國現(xiàn)有的一些主打養(yǎng)老牌的地產項目中，以投資為主要目的的中青年人卻成為購買主力。例如浙江嘉興的江南太陽城，原計劃吸引以上海為主的異地老人入住，但因為一期項目的老年人入住率較低，不得不在二、三期開發(fā)中發(fā)明出一個“全齡化社區(qū)”的新概念。當標志性的萬科杭州良渚文化村項目的575套老年公寓和一棟頤養(yǎng)中心主要賣給了中年人、萬科北京幸福會的146套老年公寓主要賣給年輕人后，萬科總裁郁亮也在業(yè)績會議上坦承，買家結構出現(xiàn)錯位，其養(yǎng)老地產業(yè)務尚未真正展開。

在上述低碳健康養(yǎng)老生態(tài)城計劃揭幕的活動中，相關負責人就曾向記者坦言，國家對樓市的調控力度伴隨著房價上漲而不斷加大，地產商要開發(fā)商業(yè)樓盤，四大行都不敢放貸，買地還頻頻遭遇“地王”。相反，如果是投資養(yǎng)老地產，銀行愿意放貸，還能向當?shù)卣�府爭取政策支持和低價拿地，養(yǎng)老地產可謂是一片“藍�！薄�國內首個老年會員制康樂社區(qū)上海親和源的負責人也指出，一些企業(yè)是在原有地產項目無法成功脫手時，才迫不得已轉型改做養(yǎng)老社區(qū)。

地產商的被迫轉型能否成功？一位曾就職多家著名地產公司的高管潘先生向記者指出，美國、日本等國的養(yǎng)老城主要是通過為老服務贏利，例如在美國，老人退休后仍有較高收入和福利，足以承擔較高的為老服務費用，因此，養(yǎng)老城里有各種配套設施，甚至還有高爾夫球場，養(yǎng)老地產的六成收入來自護理等為老服務，四成來自公寓出租。相反，中國的大部分老人只有兩三千元月收入，難以承擔較高的養(yǎng)老支出，所以，地產商不可能靠后續(xù)運營在短期內收回投資，只能通過賣房實現(xiàn)快速現(xiàn)金回流，歸還銀行貸款。

2006年，浦東民政部門組織千名浦東老人去浙江安吉試住，測評結果發(fā)現(xiàn)，90%老人只能接受1000元至1200元的包吃包住養(yǎng)老服務價格，一次性拿出幾十萬元甚至數(shù)百萬元購買房產更加困難。因此，雖然開發(fā)商十分樂于對外強調：“2015年老年人將占上�？側丝诘�1/3”，但內部也私下承認，大約僅5%老年人能負擔養(yǎng)老地產這一昂貴的養(yǎng)老方式。

異地養(yǎng)老 離孩子太遠不方便

在近三年的上海兩會上，不斷有政協(xié)委員建議鼓勵異地養(yǎng)老。民盟上海市委也建議上海開展異地養(yǎng)老試點，制定引導異地養(yǎng)老的政策。

不過，正如前文所說，大多數(shù)老年人經濟條件有限，能承擔異地養(yǎng)老開支的，也只是一小部分人。除此之外，還有生活觀念和習慣的種種限制。

本報記者曾前往江西宜春的溫湯鎮(zhèn)做過調查，據不完全統(tǒng)計，在當?shù)刭I房的上海人約有2000人，還有一兩萬名“候鳥”，其中，真正常住的約為三四百人。其他幾個著名的異地養(yǎng)老勝地廣西巴馬、海南三亞、山東威海、浙江安吉等，也聚集了大約一兩萬名上�！昂蝤B”。不過，一方面，總數(shù)并不具有代表性，另一方面，大多數(shù)人只是短期居住，其本質是旅游度假，并不是真正意義上的養(yǎng)老。

最近，一位在海南買房并居住10年的老人陳女士返回了上海，談及原因，一來，“女兒生孩子，要幫忙照顧”，二來，“年紀越來越大，在外地沒有醫(yī)保，看病不方便”。陳女士的嘆苦經十分具有代表性。異地醫(yī)保報銷的問題隨著改革推進，可以慢慢解決，是否能改變“葉落歸根”的老傳統(tǒng)“瀟灑走一回”，以及能否放得下對照顧第二代、第三代的牽掛，才是更大的困難。所以，正如上海親和源統(tǒng)計數(shù)據所顯示的那樣，客戶的成交半徑基本不超過35公里，即與子女保持開車路程1小時的距離，否則，老人和子女都會不適應。

以房養(yǎng)老 遇各種阻力難為繼

除了養(yǎng)老地產、異地養(yǎng)老有種種不適癥，之前曾一度被熱炒的以房養(yǎng)老、結伴養(yǎng)老、老少結對合住等，也都先后因為各種問題而遇到阻力甚至無法為繼�？瓷先ズ軙r髦的這些新型養(yǎng)老方式，并不是能解決老齡化問題的靈丹妙藥，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的結合，才是適應多數(shù)老年人養(yǎng)老的主要方式，而這也應該成為政府部門、企業(yè)、社會組織大力發(fā)展和提高的著力點。本報記者 孫云